内容摘要：近年来，为了入手房地产价格持续下跌的势头，政府实施了一系列宏观调控政策，初见成效。但对于影响房地产价格上涨的原因仍必须做到更进一步的探究。由于在房地产价格上涨背后，贬值预期是一个推动力；因此，本文将从消费者的市场预期抵达，具体分析房地产下跌的原因，并明确提出涉及建议。　　关键词：理性预期房地产价格 　　 　　穆斯在《理性预期与波动理论》一文中，对理性预期不作了独到的说明：理性预期是比较“ 适应性预期 ” 而言的，所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，重复检验和修改，采行拢了再试的方式，使预期渐渐合乎客观的过程。

而理性预期与这种适应性预期显然有所不同，它是指人们预先充份掌控了一切可以利用的信息作出的预期。这种预期之所以称作“ 理性的 ”，因为它是人们参考过去历史获取的所有科学知识，对这种科学知识加以最有效地利用，并经过周密的思维之后，才作出的一种预期。　　针对房地产的价格，消费者在作出投资或置业的要求之前都会通过理性的分析，对此类商品作出一定预测。

前景悲观，则付之于行动；乐观，则未予出售。这里，消费者所作出的预测，正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所明确提出的理论要点：理论预期是仔细观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济不道德。因而理性预期可以说道是包含经济不道德的基础。

从理论和现实的看作，房地产行业的参与者主要有：政府、金融机构、房地产开发商和消费者。四者关系可以用图1回应。

　　 　　影响消费者理性预期的因素 　　 　　本文主要是分析对消费者理性预期的影响因素及这些因素对消费者预期的影响，可以根据房地产行业参与者之间的关系图，得出结论影响消费者理性预期的关系图，如图2右图。　　 　　本文具体分析房地产行业参与者与消费者之间的关系及他们对消费者理性预期的影响。　　（一） 政府与消费者：宏观调控政策与消费者理性预期 　　房地产开发的基础是土地，由于我国特有的土地制度，土地出让的数量必要要求了房地产的研发情况。

政府针对土地出让所作出的调控政策，沦为消费者预测房地产开发量的一个主要依据。而且，消费者对政府的信任度，远高于对房地产开发商的信任。近几年，由于房地产价格持续下跌，为了诱导房地产价格的下降，政府实施了一系列的政策。这些政策，同时引发了消费者的理性预期不道德（尽管有时候消费者的理性预期与政府的想法并不相符合）。

2004年，土地政策放宽与严格控制农用地改以建设用地及传输建设用地占到农用地的指标，严格控制土地的“闸门”和土地“招拍挂”转让方式的严苛实行 ，使土地研发面积和完工面积增长速度减慢，造成消费者对土地的贬值预期空前加剧，从而唤起房地产市场上充沛的市场需求。

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