一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面对的形势 1.房地产调控政策南北 预计2007年房地产调控的关键是强化政策的执行力，政策的重点是减缓住房结构调整，二是完备住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会对立的复杂性及房地产市场各主体不道德的不确定性，房地产调控政策仍有—以定的不确定性。

2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势更进一步增大，市场差异化特征更进一步显著，但市场的完备仍是一个趋向的过程。这主要展现出在四个方面：一是房地产市场需求仍然较充沛；二是房地产市场投资、供给结构将有较小提高；三是房价总体涨幅将下稳回升，各细分市场的价格走势不会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较慢发展的态势基本构成，大型房地产企业集团横跨区域经营的格局更进一步显著，房地产市场在全国范围内的波浪式拓展格局早已构成。

3.同业竞争更进一步白热化 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争更为白热化，尤其是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为增进个人住房贷款业务的发展，各家银行都增大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配备。目前，对公房地产信贷业务开设最先、规模仅次于的中国建设银行凭借其传统优势仍然占据较小的市场份额、维持较强的竞争优势；中国农业银行近年来仍然大力发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，较慢增长势头十分快速增长；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大强化了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依赖灵活性的激励机制日益增大对优质客户的营销；外资银行随着我国重新加入NT0剩五年后的金融业全面对外开放，在基本正处于几乎平等竞争的情形下，将充分利用其极具优势的管理能力、风险控制能力，相结合领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市更进一步攻占部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将更进一步激化市场竞争。

4.必要融资的影响 发展房地产必要融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观市场需求，也是中国人民银行等政府部门大力提倡并为之大力希望的发展目标。近年来，在银行信贷闸门之后膨胀之后，或者出于资金链条紧绷的原因，或者出于业务扩展储备土地资源的必须，或者出于收购其他房地产企业股权或资产的必须，许多房地产开发企业争相寻求通过IPO、新股、定向回购、投资基金股权、信托、债券等多元化融资渠道筹措资金。

更加多的房地产企业、尤其是优质房地产企业将寻求更加多形式的资金反对，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷市场需求。二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战共存。1.发展机遇 第一，不利于商业银行业务持续身体健康发展。

根据我国《全面建设小康社会居住于目标》，要构建2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以明晰地意识到未来我国房地产业发展空间仍然较小，这为商业银行扩展房地产金融业务空间获取了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，不利于房地产业的将来发展，从而不利于房地产金融业务的持续身体健康发展。第二，不利于商业银行优化业务结构。

土地、信贷政策的从紧，房地产市场将不会更进一步经常出现优胜劣汰的局面，这将不利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展不利于商业银行扩展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅居多的业主性需求更进一步获得政府的引领和反对，不利于商业银行贷款更进一步投向有现实市场需求的普通住宅项目。第三，不利于商业银行防止和消弭信贷风险。一是2006年调控政策再度申明对自有资金约将近35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并减少了新的信贷管理拒绝，指出管理部门目的创建规范商业银行务实经营的长效机制，不利于商业银行更进一步强化风险防止意识。

二是有关分析指标不利于商业银行明晰、精确地做到政策，强化了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不高于70%，这不利于商业银行分支机构以此为标准，做到普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再行如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促成商业银行在发放贷款时自由选择更为优质的抵押物或减缓贷款资金重复使用。三是房地产市场信息透明度将强化，不利于商业银行动态监控项目销售情况。2.面对的挑战 第一，政策风险仍将不存在。

目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否构建预期的目标还造就有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策倾向不存在一定的不确定性。这减少了商业银行对市场、项目、客户的判断可玩性，信贷业务潜在风险增大。

第二，局部地区房地产市场风险仍将不存在。首先，局部地区部分楼盘销售工程进度上升或销售不过来的可能性仍将不存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强劲、负债率较高，无法取得持续的资金反对，资金链条有脱落的风险。

再度，土地供应方式、土地使用权转让收支的调整和征地规模的掌控对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做到了调整，由过去单一的价高者得地，改变为在缩套型、缩房价的基础上，采行竞地价、竟然房价的综合招标方式，因此，未来一段时间有可能经常出现地价下降或经常出现“流拍”现象，并有可能造成政府取得的土地出让收益高于早已再次发生的土地收储成本或几乎没构建土地出让收益；又如调控政策对征地的规模和工程进度展开了有助于掌控，这将使得土地收储工作进程的不确定性减小。第三，市场发展差异化加快对商业银行房地产信贷管理水平明确提出更高拒绝。房地产市场的差异性不仅反映在有所不同区域层次范围内的同一种产品市场，也反映在同一区域层次范围内的有所不同产品市场。

这就拒绝商业银行必需根据市场的差异化特征更进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制定区别对待、有保留力、有进有弃的差别化政策。第四，同业竞争激化、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务明确提出更高拒绝。

近年土地和金融调控政策的强化，更进一步突显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的缴纳时间拒绝更为严苛，没充足资金实力的公司无法在短期内已完成地价款的缴纳。

这使得一方面商业银行不会在少数合乎监管条件的优质客户和项目上激化竞争，另一方面由于研发企业的资金市场需求与合乎监管条件的信贷投入在时间上经常出现错位，往往是房地产开发企业合乎“四证齐全”等信贷条件时仍然尤其急需银行信贷反对。更加多的研发企业开始大力找寻传统银行信贷外的其他途径来提供资金，这些将对商业银行的有效地信贷市场需求导致较小的影响，这就拒绝商业银行在信贷流程、品种、服务上大力采取相应对策，以扩展有效地业务市场需求。

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