【概要】 入世给房地产业带给的机遇，不利于推展房地产管理体制改革。通过与国际互通逐步创建起合乎国际惯例的服务贸易体制，诸如政企分开，按市场规则的组织研发建设及其中介服务等，被迫企业创建规范的现代企业制度，自学和糅合发达国家的经验，理解和掌控国际惯例，大大提升竞争力。　　【关键词】 入世 房地产 机遇 挑战 　　 　　2001年11月10日对中国人来说是一个很尤其的日子。

世界贸易组织（WTO）第四次部长级会议在当日通过了采纳中国重新加入WTO的要求，圆了中国人历年来的梦想。在实施改革开放政策之前，中国是一个非常堵塞的国家。随着改革开放，中国根据国情及实际必须，在各方面展开了相当大的改革，而且也加剧了对世界的了解。此次重新加入世贸，中国还需通过扩大开放，要展开更加了解的改革来适应环境新的贸易环境，与世界互通。

房地产业作为中国最重要的经济支柱，也必需作出必要的改革，来应付新的挑战。到目前为止，中国房地产业在投资研发总量、完工面积和销售总额几个方西都早已超过相当大的规模、中国的房地产市场也日益南北规范。房地产业早已沦为中国国民经济的支柱产业之一。

但从另一方面看，目前中国的房地产业还正处于跟上、茁壮阶段，无论在技术含量，还是管理水平上都还是比较落后的，虽然中国房地产企业数虽多、从业人员多，但确实有实力、高素质、高水平的企业还是非常少的，何况中国的大多数房地产开发企业仍未确实创建起现代企业制度，管理体制上不存在许多弊端，综合竞争力较强。　　 　　一、入世给房地产业带给的机遇 　　 　　1、不利于推展房地产管理体制改革 　　通过与国际互通逐步创建起合乎国际惯例的服务贸易体制，诸如政企分开，按市场规则的组织研发建设及其中介服务等，被迫企业创建规范的现代企业制度，自学和糅合发达国家的经验，理解和掌控国际惯例，大大提升竞争力。　　2、不利于减缓我国住宅产业化的步伐 　　目前，外资主要容许投放到公共建筑及外销楼盘、写字楼等经营性项目中，住宅产业仍未几乎放松，入世后这种容许将被超越。预示外商的大量涌进，城市住宅的设计、规划、营销、建筑、物业管理、法律、融资、信贷、保险等各方面的专业化水平将大大提升，从而加快我国住宅产业化的进程。

　　3、不利于房地产业的法制建设，规范市场不道德，大大提升行业的服务质量 　　入世后，房地产领域的竞争将更为白热化，企业的危机意识和压力减少，随着国内市场的更进一步对外开放及大量外商涌进，写字楼、高档商品房等类型的物业将沦为房地产市场中新的亮点，从而转变市场消费结构，并引带国内的房地产市场需求，兴旺房地产市场。　　4、入世将使中国的房地产金融市场发生变化 　　（1）中国将放开对房地产金融的掌控，同时强化反对和监管力度。一方面，中国国内的银行不会放开房地产开发对贷款的掌控，放松住房消费信贷，不断扩大贷款规模，以及早于攻占和发展房地产金融市场；另一方面，国家不会把金融监管的重点放到掌控投放房地产业的货币供应总量和贷款质量方面，消弭现有的不良资产。　　（2）国内的银行不会调整房地产贷款结构，完备住房消费信贷机制。

国外的住房抵押贷款一般占到银行信贷总额的30％左右，而中国目前才占到3％多一点，具有辽阔的发展前景。银行不会扩展住房消费信贷品种，实行偿还方式和利率创意。

不会参考国外作法逐步发售等本每息偿还方式、递减偿还方式、全过程相同利率或分段相同利率偿还方式，构成适应环境有所不同年龄、有所不同收益群体必须的贷款系列品种。　　（3）中国也将不会实施住房抵押贷款证券化。

将银行等金融机构派发的抵押贷款债权集中于一起作为借贷，依循发售证券，并通过二级抵押贷款市场转卖给投资者。　　（4）中国将不会增进房地产保险业发展。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，发展住房抵押贷款保险和房产质量保险将不会沦为重点。

上述变化不会给中国的房地产开发企业带给很多新的拒绝，金融市场的多样化拒绝房地产开发商不仅要有很好的产品市场意识，而且还要有很好的金融市场意识。　　 　　二、重新加入WT0给房地产业带给的挑战 　　 　　1、外商转入激增引发中国房地产市场竞争激化 　　目前中国房地产市场运营规则的建设虽有所变革，但仍不完善，突出表现在土地有偿用于与使用权用于共存、商品房与非商品房共存、外销房与内销房共存的“双轨制”，这将与WTO的规则经常出现显著的冲突。这就明确提出了完善体制、完备规则的急迫市场需求。

入世不会加快上述问题的解决问题，这将使中国的房地产市场沦为公平竞争的平台，给有市场运作实力的中国房地产开发企业获取了发展的较好机遇，同时也不会使“机会型研发企业”和“维护型研发企业”渐渐解散市场。　　2、国外房地产企业给国内房地产企业带给较小冲击 　　入世后，预计国外著名的大型房地产企业集团进占中国房地产市场不会有较小减少，这些企业实力强劲，迫资金、技术、销售、物业管理等优势，具备较强的竞争力。而中国现有的2万多家房地产开发企业由于历史的、体制的原因，长期存在着规模小、资金较少、服务劣、资质低等问题，正处于劣势，缺少竞争实力；同时，中国大量国有房地产企业还正处于自负盈亏过程中，企业制度还不完善，与市场经济的拒绝不相适应。

这对中国的房地产开发企业将是一场极大的考验。　　3、国内房地产开发企业发展不均衡 　　中国房地产开发企业的发展历史较短，从全国范围看尚能正处于初期阶段，地区发展不均衡，70％左右的投资研发集中于在沿海繁盛地区，企业的技术素质和管理素质较低，研发、生产、流通、分配、消费各环节的体制、机制不完善，同国外成熟期的房地产开发企业比起，不存在较小差距。

入世初期在与外商竞争中不致正处于有利地位。　　4、房地产金融业务竞争激化，信贷风险增大 　　入世后，首批转入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进设备、技术一流的大公司、企业集团。

与之比起，我国的房地产企业比较弱小，经营机制领先，国内企业过去在土地用于、项目获得等方面的优势将消失，不致在竞争中正处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业获取贷款，在债务硬约束的条件下，国内房地产开发经营企业（特别是在是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展更为成熟期（如美国早在1934年就正式成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作者，而我国至今仍未创建房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开设房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产出租、房地产保险等业务很有经验，早就构成一整套完备的运作规范，有非常非常丰富的经营管理经验，具备高素质的专业人才。

而我国房地产金融业务还正处于跟上阶段，不少房地产金融业务刚开设或还仍未开设，金融商品较较少，在强劲的国外房地产金融竞争对手面前经验不足，正处于有利地位。

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